Con il Decreto Legge 31.12.2020 n. 183 (cosiddetto Decreto Milleproroghe) è stata disposta: “La sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili anche ad uso non abitativo, prevista dall’art. 103 comma 6 del Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18, convertito con modificazioni dalla Legge 24 aprile 2020 n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’art.586 comma 2 C.p.c. del decreto di trasferimento di immobili pignorati e abitati dal debitore e dai suoi familiari”.
Il provvedimento in questione blocca, per ulteriori 6 mesi (si ricorda che nel corso dell’anno 2020 non è stato possibile eseguire per le medesime ragioni connesse all’emergenza epidemiologica da COVID -19 gli sfratti per morosità) e, dunque, fino al 30 giugno 2021 l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili, abitativi e non, nel caso in cui la procedura di sfratto sia stata iniziata a causa della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione.
Il provvedimento infatti, non interessa l’attività di rilascio (cioè quella attività che permette al proprietario di un immobile concesso in locazione, di rientrarne materialmente in possesso) nell’ipotesi di sfratto per finita locazione.
Ricordo, infatti, che lo sfratto è un procedimento giudiziale attraverso il quale il locatore (che di solito è il proprietario dell’unità immobiliare) chiede al Giudice l’emissione di un provvedimento (convalida dello sfratto) con cui poter agire in via esecutiva (ossia forzatamente) allo scopo di rientrare in possesso dell’immobile locato.
Nel nostro ordinamento il procedimento di convalida di sfratto può essere iniziato:
Nel primo caso, quindi, si adisce l’Autorità Giudiziaria allo scopo di far cessare il vincolo contrattuale (che diversamente obbligherebbe il proprietario a tenere “al coperto” l’inquilino moroso fino alla scadenza del contratto) che vede legati il locatore proprietario e l’inquilino che non paga.
Nel secondo caso, anche laddove l’inquilino abbia pagato regolarmente i canoni, quando il vincolo contrattuale è giunto alla sua naturale scadenza, ma l’occupante dell’immobile non lo abbia riconsegnato.
Con l’articolo 13, comma 13 del Decreto Legge 31.12.2020n. 183, in sostanza, il Governo Italiano ha stabilito che, anche laddove il Giudice abbia convalidatolo sfratto per morosità intimato dal locatore, fissando nel provvedimento il termine per l’esecuzione, l’Ufficiale Giudiziario non possa eseguire l’esecuzione del provvedimento, obbligando il conduttore a rilasciare forzatamente l’immobile.
Inoltre, poiché tra la data di emissione da parte del Giudice del provvedimento di convalida di sfratto e la data in cui questo viene materialmente eseguito dall’Ufficiale Giudiziario l’avvocato deve notificare all’inquilino due atti che precedono l’esecuzione e, precisamente:
non risulta possibile, sempre fino al 30.06.2021 depositare all’Ufficiale Giudiziario il preavviso di rilascio immobile.
Infatti, il Ministero della Giustizia, con nota prot. IV DOG/03-1/2020/CA del 23.6.2020 interpreta il dettato normativo (cioè l’art. 103 comma 6 del D.L. 17.3.2020 n. 18) nel senso che “non può essere recepita dall’UNEP la richiesta della parte istante degli atti di preavviso di rilascio dell’immobile ex art. 608 C.p.c. durante il periodo di sospensione di cui all’art. 103, comma 6 D.L. 17.3.2020 N. 18 (cd. Decreto Cura Italia) con fissazione della data del primo accesso in data successiva al termine del periodo di sospensione tenuto conto che dalla stessa previsione del menzionato art. 608 C.p.c. in virtù del quale l’esecuzione forzata inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica almeno 10 giorni prima alla parte che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui si procederà”.
Alla luce della siffatta interpretazione, il Dirigente dell’Ufficio Unep presso il Tribunale di Ravenna ha diramato una nota nella quale ha ritenuto che non è neppure consentito il deposito di provvedimenti di rilascio di immobile ex art. 608 C.p.c. per sfratto derivante dal mancato pagamento del canone alle scadenze.
In sostanza, con riferimento agli sfratti per morosità, non solo non è possibile fino al 30.6.2021 curare l’esecuzione dello sfratto, ma anche notificare al conduttore debitore gli atti prodromici all’esecuzione, nella speranza che quest’ultimo rilasci spontaneamente l’immobile.
Il provvedimento di “blocco degli sfratti”, come si legge nell’art. 13 comma 13 del Decreto Milleproroghe, non riguarda invece gli sfratti per finita locazione, ossia quei provvedimenti per i quali la richiesta al Giudice non è motivata dal mancato incasso dei canoni alla scadenza, ma dal fatto che il contratto è cessato, ma l’inquilino non riconsegna spontaneamente l’unità immobiliare.
Tali provvedimenti rimangono infatti pienamente eseguibili e per gli stessi nulla è cambiato rispetto al passato, nonostante l’emergenza CORONAVIRUS.
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Il provvedimento contenuto nell’art. 13 del Decreto Milleproroghe del 31.12.2020, si inserisce nel novero dei provvedimenti adottati per limitare gli effetti negativi sull’economia, dovuti all’evento pandemico da Covid -19.
E’ evidente infatti, che il pagamento dei canoni di locazione in un momento di forte contrazione dell’attività economica e, con buona parte della popolazione che lavora come dipendente in Cassa Integrazione, possa essere un obbligo difficile da onorare.
Pertanto, la decisione opera una sorta di “controllo sociale” nel senso che se venissero eseguiti gli sfratti molte delle persone che abitano in affitto, si troverebbero private di una abitazione, con conseguente ricaduta del problema, sia sulle strutture sociali, sia tenuta dell’ordine pubblico.
Lo stesso dicasi per quel che riguarda le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, posto che molti imprenditori e professionisti, potrebbero vedersi costretti a rilasciare gli immobili nei quali svolgono la loro attività economica, a causa dei provvedimenti di limitazione all’esercizio di diverse attività economiche.
Tuttavia, è indubbio, che il provvedimento in questione, così come quelli che lo hanno preceduto (ricordo infatti che l’esecuzione degli sfratti è bloccata dalla primavera dell’anno 2020), risulta fortemente penalizzante per i proprietari di immobili, i quali non solo si trovano nella condizione di non aver percepito i canoni di locazione contrattualmente dovuti (ed è evidente che potrebbero non percepirli neppure in futuro fino alla completa liberazione dell’immobile), ma si trovano anche nell’impossibilità di rientrare in possesso delle unità immobiliari di loro proprietà.
Ciò dal momento che le stesse possono essere legittimamente occupate fino al 30.6.2021 ed oltre.
Sul punto appare assai improbabile pensare, che a partire dal 1° luglio 2021 in avanti, con l’estate già avanzata si dia origine ad una massiccia esecuzione dei provvedimenti di immissione nel possesso degli immobili locati.
Il che potrebbe far slittare ancora in avanti, il rilascio sia delle abitazioni sia degli immobili adibiti ad attività di impresa.
La domanda che, in una situazione del genere, mi sento rivolgere dai proprietari è la seguente: “Ma allora la legge che tutele offre al proprietario?”.
La risposta è articolata, e merita, una attenta disamina di ogni singola posizione.
Tuttavia, in estrema sintesi si può evidenziare quanto segue.
Il primo rimedio che la legge offre è di carattere processuale e consiste nella richiesta di condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla completa liberazione dell’immobile.
Se l’avvocato, pertanto, in sede di richiesta di convalida di sfratto ha rivolto al Giudice anche l’ulteriore domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni già scaduti e quelli ancora a scadere fino alla completa liberazione dell’immobile, fornirà al proprio cliente un titolo (cd. titolo esecutivo) con cui il proprietario potrà, per i 10 anni a venire, attivarsi per cercare di recuperare i canoni di locazione anche per il periodo di sospensione “degli sfratti”, attraverso pignoramenti di conti correnti o altri emolumenti del conduttore.
L’altro rimedio, generalmente più efficace, consiste nella richiesta al conduttore, in sede di conclusione del contratto di locazione una garanzia di terzi a tutela del pagamento dei canoni.
Garanzia che andrà appositamente studiata ad hoc dall’avvocato in sede di conclusione del contratto di locazione.
Pertanto, alla luce dei citati provvedimenti di legge e considerato che, come stiamo sperimentando, il percorso che il proprietario di immobile deve affrontare, per rientrare nel pieno possesso di ciò che gli appartiene, può diventare assai lungo e tortuoso, è evidente che il contratto di locazione, la cui redazione apparentemente sembra essere alla portata di tutti, richiede per poter essere efficacemente tutelante nei confronti dei proprietari, l’impiego di una professionalità qual è quella dell’avvocato, che conosca tutte le insidie che si possono nascondere non, nel contratto in sé, ma nella fase patologica del rapporto.
Ossia, laddove si debba iniziare un procedimento di sfratto.
E dunque possa offrire al cliente che gli chiede di procedere alla redazione del contratto di locazione, una serie di clausole decisamente tutelanti, redatte sulla base della propria esperienza professionale, anche in materia di sfratti.
Ancora una volta quindi vale la regola secondo cui “prevenire è meglio che curare”.
Avv. Federica Novaga
